 |
Az új lakóparkok népének harmada máris költözne. Az elitebbekből csak minden ötödik lakó, míg a zsúfolt, kevés szolgáltatást nyújtó telepekről a lakók 42 százaléka vágyódik el. Az építészeti minőséget, anyaghasználatot és kivitelezést tekintve legfeljebb közepes színvonalú épületekben élők közül egyre többen döbbennek rá, hogy nem azt kapták, amire vágytak. Új életstílus helyett jobbára csak egy feltupírozott régit. Különösen az alacsony státusú lakóparkokban élők csalódottak - állítja Csizmady Adrienne, az ELTE Társadalomkutató Karának, illetve az MTA Szociológiai Intézetének munkatársa.
- A szűkös lakótelepi lakásukat nem sokkal nagyobbra cserélők java része ma már nem tartja jó döntésnek a váltást. A hangzatos szlogenek ellenére a házak túl sűrűn sorakoznak egymás mellett, a játszótér és a park alig nagyobb egy zsebkendőnyinél, az ígért közösségi szolgáltatásokból semmi sem lett, a lakások alaprajzi elrendezése pedig gyakorta éppoly csapnivaló, mint a hátrahagyott panelé. Ráadásul ugyanazon kivitelezési hibák köszönnek vissza, mint amelyekkel a lakótelepek újdonsült népe szembesült annak idején: rossz a szigetelés, nem záródnak az ablakok, csúnya a burkolat és tisztán hallható a szomszéd minden rezdülése. Mindezzel szemben bosszantóan kevés az a plusz, aminek fejében havi több tízezer forintot fizetnek a bankoknak hiteltörlesztésként. Az elégedetlenek már most újra költöznének.
A Lakótelepektől a lakóparkokig címmel hamarosan könyvet megjelentető szociológus szerint a továbblépés alapvetően három irányba történhet. Az időközben többlet-jövedelemforráshoz - a feleség visszatérése a gyesről, új állás, örökség - jutók magasabb státusú lakóhelyet választhatnak, ami lehet egy másik, magasabb presztízsű lakópark. A változatlan pénzügyi feltételek között élőknek azonban le kell számolniuk az álmaikkal. Ők vagy vidékre költöznek a nagyobb lakás reményében vagy visszatérnek valamelyik lakótelepre, netán a belváros alacsonyabb presztízsű részeibe. A "perem" lakóparkokban a lakóösszetétel várhatóan gyorsan változik az elkövetkező években.
Az elit lakóparkokban alig tapasztalható mozgás. A tulajdonosok lassan összenőnek, mint a szépen gondozott park fái. A jó lakóközösség pedig tovább emeli az ingatlanok értékét. Ez pedig újabb garancia a homogenitás megőrzésére. A nyugalomnak, a rendezett környezetnek ugyanis legalább akkora piaci értéke van, mint a különféle szolgáltatásoknak. De mindkettő külön-külön is - sokba kerül. A közjószágok - uszoda, portaszolgálat, fitneszterem, játszótér stb. - használatáért a luxuslakóparkokban élők havi 200-300 forint közös költséget fizetnek négyzetméterenként. Miután 500 ezer-egymillió forintért megvették a lakás négyzetméterét.
- Csakhogy ők kétszer fizetnek - hívja fel a figyelmet Cséfalvay Zoltán, az Andrássy Gyula Budapesti Német Nyelvű Egyetem tanára. - A különféle adókon keresztül egyszer hozzájárulnak a közvagyon - utak, játszóterek, közös uszodák - gyarapításához, másrészt saját vagyonukból létrehoznak egy olyan közösségi teret, amelynek kialakítása valójában az önkormányzat feladata lenne. Ennek fejében viszont az önkormányzatok szemet hunynak a fölött, hogy ezeket a köztereket elzárják mások elől. Nem mindenütt lehetséges ez. Németországban például mindmáig egyetlen körbekerített lakópark sem épült, mivel közterületről - bármilyen pénzből épül is oda új út, játszótér vagy park - nem zárható ki senki. Az utolsó kísérlet is azon bukott el Potsdamban, hogy a helyhatóság nem engedélyezte a leendő tulajdonosoknak a lakópark melletti folyópartszakasz kizárólagos használatát.
A hazai lakóparkok világa nagyon sokszínű: az ökumenikus kápolnával, bortrezorral, portaszolgálattal, partihelyiséggel és uszodával rendelkező luxuslakóparkok mellett a szó tartalmát teljesen kiüresítő, minden szolgáltatást nélkülöző nagy lakásszámú épületegyüttesekig rendkívül változatos a kép. De még a leggyengébb kivitelűt sem lehet összemosni a szocialista lakótelepekkel - véli Cséfalvay. - Utóbbiak ugyanis központi tervutasításra, típustervek alapján készültek, lakóik kiutalás révén jutottak hozzá az ingatlanhoz. A lakóparkok viszont szabad döntések alapján épülnek és népesülnek be. Az ingatlanfejlesztők azt építik, amit el tudnak adni. A befektetők jól felfogott profitérdekeltségük okán nagyon is érzékenyen reagálnak a vásárlói igényekre: történetesen a középosztály alsó részében élő erős vágyra a panellakóktól való fizikai elhatárolódásra. A valódi tartalmat megjelenítő lakóparkok árait képtelenek megfizetni, így kénytelenek megelégedni a vágyott presztízs pótszerével. Az már más kérdés, hogy ez hosszú távon jó befektetésnek bizonyul-e vagy sem - magyarázza Cséfalvay Zoltán, akinek a közeljövőben szintén könyve jelenik meg a lakóparkokról Kapuk, falak, sorompók címmel.
A lakóparkimázs önmagában már kevés egy sikeres ingatlanprojekthez. Ennél sokkal fontosabb a helyszín. Egy budai zöldövezeti, de a városközponttól mégsem túl távoli helyen lévő, újszerűnek számító, 5-10 éves ingatlan alkalmasint jobb áron adható el, mint egy a peremen épülő, új lakóparki lakás. Az értéknövekedés, illetve -vesztés - az elhelyezkedés mellett - az alaprajztól és a beépítés sűrűségétől függ elsősorban. A lakóparki szolgáltatások jóval hátrébb állnak a vásárlói preferencia-listán. Ezek közül csak nagyon keveset hajlandóak finanszírozni a lakók. Többször előfordul, hogy a fejlesztő projektbe tervezett számos közösségi szolgáltatásából éppen a tulajdonosok kérésére nem valósul meg egy sem - mutat rá Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője, aki szerint a tulajdonosi frusztráltság az ezredforduló után épült gyengébb minőségű, telepszerű lakóparkokban jelentkezhet koncentráltan. Ennek helyenként már most érezhetőek a jelei, ám a jelentős árcsökkenést előidéző költözési hullám csak évek múlva alakulhat ki. Ha egyáltalán bekövetkezik.
Az új lakóparkok lakótelepekhez hasonlatos lepusztulása kevéssé valószínű. Egy terület drasztikus leértékelődéséhez ugyanis - az épületállomány fizikai romlása mellett - a lakóösszetétel negatív irányú cseréje szükséges. Az alacsonyabb státusú lakóparkok népessége ugyan a vártnál gyorsabban változik, de az árak néhány év alatt aligha zuhannak olyan mélyre, hogy a társadalom alsó jövedelmi szintjein állók előtt megnyíljon az út a beköltözéshez.
A lakóparkpiac mindemellett markáns változás elé néz. Az ingatlanfejlesztők az elmúlt két évtizedben feltérképezték a fogyasztóképes kereslet mindkét határát: a nyitányt jelentő luxusberuházásoktól az elmúlt években eljutottak a lakótelepszerű építkezésekig. Annál nincs feljebb, ennél pedig lejjebb. A még tehetősebbek saját rezidenciát építtetnek, a még szegényebbek válogathatnak a kimustrált ingatlanok között. A lakópark a maga változatos megjelenési formájával a köztes láncszem. A fogalom tisztulási folyamatát a fogyasztók kijózanodása is segíti. Rózsaszínű álmok helyett megvalósítható életstílust keresnek a klaszszikus angolszász lakóparkok mintájára. A rendezett környezet, az ellenőrzött belépés és a belső önigazgatás lehetőségéért hajlandók többet fizetni, üres reklámszövegekért már nem. Könnyen elképzelhető, hogy a szállodákhoz hasonlatosan itt is megkülönböztetnek majd ötcsillagos és egycsillagos lakóparkot.
- A szegregáció - feltéve, hogy önkéntes - nem üldözendő társadalmi jelenség - állítja Cséfalvay, - hanem természetes törekvés. Ez csak akkor okoz társadalmi feszültséget, ha túl nagy a kontraszt a lakópark és környezete között. Ez Dél-Amerika elitrezervátumainál gyakori jelenség, ám Magyarországon szó sincs erről. A lakóparkok többsége alig tér el környezetének társadalmi rajzolatától. Inkább olyan privát-klubokhoz hasonlatosak, ahol a tagok meghatározott tagdíj fejében közös létesítményeket használnak, ahová nem engednek be kívülállókat.
- Ám, ha sok helyen tilos az átjárás - veti ellen Csizmady -, akkor a város zárványok mozaikdarabjaira eshet szét.
|
|
