Ma új lakásra nyolcszázalékos kamat és kezelési költség mellett 15 millió forintig adnak államilag támogatott hitelt a bankok, míg használt ingatlanok esetében legfeljebb ötmillióig 9,6 százalék a kölcsön ára, ami komoly érvágás a korábbi öt, illetve hat százalék után. Az új rendszerben a támogatás mértéke úgy módosult, hogy a hitelt nyújtó pénzintézetek bevétele az átlagos hitelportfólió futamidejének megfelelő ÁKK (Államadósság Kezelő Központ)-referenciahozam 110 százalékát legfeljebb négy százalékponttal haladhatja meg. Az érintett bankok bevétele egyrészt az államtól lehívott támogatásból (ez jelenleg új lakásnál az ÁKK-referenciahozam 60 százaléka, míg használt lakásnál annak 40 százaléka), valamint a kölcsönt felvevőktől beszedett díjból és kezelési költségből áll.

A lakásvásárlókat persze ez utóbbi érinti, és a kalkulációk elvégzése után ki is jön az új ingatlanok nyolcszázalékos (ÁKK-referencia 50 százaléka + 4 százalékpont), illetve a használt lakások 9,6 százalékos (ÁKK-referencia 70 százaléka + 4 százalékpont) összesített maximális hitelköltsége. A jelenleg érvényes ÁKK-lejárat ugyanis ötéves futamidőt feltételez, és nyolcszázalékos irányadó kamatot határoz meg. Pontosabban a közölt érték a lehetséges maximum, de mivel az érintett bankok többnyire ezt a kamatot kérik el, így látható, hogy az állami támogatás igénybevételéhez lehetséges legmagasabb, de még elfogadható plafon érték közelében áraznak a hitelintézetek.

Ez tehát a jelen, de a rendszer működéséből az is következik, hogy akár havonta változhat a helyzet: járhatunk jobban ugyanúgy, mint rosszabbul. Vegyük például a kamatszínvonal emelkedését, amire okot szolgáltathat az inflációs célt követő jegybank forintárfolyam-politikája, amely szerint az ideális eurókurzus a 250–260 forint közti sávban van. Mivel a hazai pénz árfolyama jelenleg ennél jóval gyengébb pozícióban áll, az MNB akár tovább is emelheti az alapkamatot, ami továbbgyűrűzhet a hozamgörbe teljes spektrumán, és elérheti a hosszabb lejáratokat is. Az euró eredetileg 2008-as bevezetésének akár több évvel való elcsúsztatása – illetve a pontos időpont hiánya – nagyarányú kötvényeladásokat indíthat meg a külföldi intézményi befektetők részéről, akik viszont éppen az ötéves futamidejű papírok legnagyobb vásárlóinak számítanak. Akár így, akár úgy, az államkötvények hozamszintje bizony jelentősen emelkedhet, ami – némi csúszással – érezteti hatását a hitelkamatok emelkedésében is. Azért nem azonnal, mert a lakáshitel-konstrukciók szabályozásában nem a pillanatnyi, hanem az elmúlt három hónap átlagos, súlyozott állami referenciakamatai számítanak. Így a legfrissebb fejlemények csak harmadnyi hatással vannak a kedvezményes kölcsönök árára (ezek megállapítása egyébiránt havonta történik). A példa kedvéért mondjuk január második felében száz bázispontos, azaz egyszázalékos kamatemelkedéssel számolva az év első két hónapjában hitelt felvevők örülhetnek, hiszen rájuk még a régi feltételek – azaz alacsonyabb hitelköltségek – vonatkoznak (A januári változások a február elején közzétett ÁKK-hozamokban öltenek testet, ami márciustól érvényes.) A márciusi igénylők már rosszabbul járnak, a lassan begyűrűző hatás miatt új lakásra nyolc százalék helyett 8,17 százalékot fizethetnek, míg áprilisban 8,33 százalékra, májusban pedig 8,5 százalékra lehet szerződést kötni. Használt ingatlanok esetében pedig a 9,6 százalék márciusra 9,83 százalékra, áprilisra 10,06 százalékra májusra pedig 10,3 százalékra nőne – ha közben nem történik semmi.

Természetesen a kamatok mehetnek lefelé is. Szakértők szerint a túlzottan magas ráták – akár Járai Zsigmond döntése nyomán, akár a konvergenciára játszó kötvénybefektetők növekvő érdeklődésének köszönhetően – ismét csökkenő trendbe kerülhetnek. Lehet, hogy érdemes várni egy kicsit a lakáshitelek felvételével, hiszen ebben az esetben az előbb leírtak ellenkezője történhet. Egy esetleges év elejei egyszázaléknyi kamatcsökkenés márciusban új lakásoknál már csak 7,83 százalékos, áprilisban 7,67 százalékos májusban pedig 7,5 százalékos kamatot jelentene, míg a használtaknál 9,6 százalékról 9,36, 9,13 illetve 8,9 százalékra menne le. Szakértők inkább az utóbbi verziót látják valószínűbbnek, sokan akár 300 bázispontos (háromszázalékos) kamatcsökkenéssel számolnak év végéig. Amennyiben kiszámítható, koherens gazdaságpolitika köszönt be végre Magyarországon, úgy a lakásvásárlók is örülhetnek: év végére az új ingatlanokra felvehető államilag támogatott lakáskölcsönök kamata 6,5 százalékra, míg a használt lakásokra felvett kölcsönök ára 7,5 százalékra mérséklődhet.

Kolozsi Gábor Magyar Hírlap