Tavaly többször is kisebb pánik tört ki a lakásvásárlók és az építtetők körében. Az állami kamattámogatási rendszer fenntartása egyre többe került a költségvetésnek, a kormányzat pedig megelégelte, hogy olyanok is igénybe veszik az olcsó hitelt, akik befektetési céllal vesznek lakást, amelynek bérbeadása busásan fedezi a törlesztőrészleteket. Az ő kiszûrésüket célozta az első szigorítás, mely a 30 milliós hitelplafont a felére csökkentette június 15-étől. A döntés napvilágra hozása után kisebb roham indult a kölcsönökért, sokan az utolsó pillanatban kötötték meg a szerződést a 30 milliós hitelre. Ôk a kölcsönt júliusban vehették fel, ebben a hónapban rekordnagyságú, csaknem 62 milliárd forintnyi hitelt folyósítottak, ami hatezer lakás építését-vásárlását jelentette.
A nyár eleji szigorítások azonban nem bizonyultak elegendőnek: a kormány - bevételeit emelendő - január elsejétől az építési telkek forgalmi adóját nulláról 25 százalékra növelte. Ennek árfelhajtó hatása legkevesebb 2-3, rosszabb esetben 6-8 százalék lehet. Mellesleg ez a politika némi átrendeződést is hoz a piacon, hisz a kisebb cégek nem bírják majd felvenni a versenyt a tőkeerős nagyokkal, amelyek piacuk megtartásáért "hajlandóak lesznek” nyereségük egy részét beáldozni. Egy kiskapu azonban még nyitva marad az áfafizetés elkerülésére: így ha valaki nem telket, hanem egy telekkel rendelkező céget vesz, mentesül az áfafizetés alól.

Az MNB közbeszól

Az ingatlanpiacra nagy hatást gyakorolt a Magyar Nemzeti Bank november végi döntése. A forint gyengélkedése miatt aggódó jegybank - a befektetők bizalmát visszaszerzendő - drasztikusan, három százalékponttal megemelte a kamatlábat. A bankok hamar reagáltak, s a betéti és hitelkamatok hamarosan 2-3 ponttal emelkedtek. Mint minden más iparág, az ingatlanpiac is megszenvedi a változást: az ingatlanberuházó cégek finanszírozása megdrágul, ami kihat majd az árakra is.
A kormány igyekezete a kiadások növelése ellen a jegybanki döntéssel hirtelen semmivé lett, hisz a kamatok emelésével a támogatott hitelek is drágultak. A kormány épp ezért december közepén megváltoztatta az állami kamattámogatás mértékét. A kamattámogatás a korábbi fix kamatplafon helyett az ötéves állampapír hozamának 60 százaléka (új lakásoknál) és 40 százaléka (használt lakásoknál) lett. A kölcsön kamata így a korábbi öt százalék helyett nyolc, használt ingatlan estében hat helyett 9,6 százalékra emelkedett. A kormányzat kalkulációi szerint a 2003-as 80 milliárd forintos támogatás a szigorítások nélkül 2004-ben a duplájára nőtt volna. Az előzetes számítások szerint a 10-15 százalékkal magasabb törlesztőrészletek következtében a hitelállomány bővülése az idén a tavalyinak legfeljebb harmada lesz.

Dráguló ingatlanok

Az építkezések azért idén még óriási ütemben folynak, hiszen a tavaly "olcsón” vett lakások kivitelezése még nem fejeződött be. 2003 októberéig országosan 41 ezer építési kérelmet adtak be. A hirtelen jött szigorítások miatt aki megtehette, még tavaly aláírta az ingatlanvásárlási szerződését. Az év végi pánik sokak szerint nagyobb volt az indokoltnál: ha ugyanis az MNB kamatai csökkennek, akkor a támogatott hitelekért is kevesebbet kell majd fizetnünk. A hazai árak mindenesetre idén az EU-csatlakozástól eltekintve is nőnek: az új lakást építőknek és a használt lakásukat eladni kívánóknak most várniuk tanácsos.

Rajczy Gábor Magyar Hírlap