A január elsejével hatályba lépett társasházi törvény sok vitás kérdésre kínál megoldási lehetőséget. Ezek közül az egyik legfontosabb a közös költséggel tartozó tulajdonosok elleni fellépés. Korábban hat egybefüggő hónapnyi közösköltség-tartozást kellett felhalmoznia az illetőnek ahhoz, hogy ingatlanára jelzálogot lehessen bejegyeztetni. Magyarán ha öt hónappal tartozott, de az éppen aktuális számlát kiegyenlítette, akkor nem kezdeményezhette a jelzálog bejegyzését a közgyűlés nevében eljáró közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke. Mostantól teljesen mindegy, hogy mikor halmozták fel a félévnyi adósságot, amint ez összejön, máris elindítható a procedúra.
Ennek technikája a következő: az első körben a közgyűlés feljogosítja a szervezeti és működési szabályzatban (szmsz) a közös képviselőt arra, hogy eljárjon az adóssal szemben. Állandó felhatalmazás birtokában a közös képviselő előbb a határidő megjelölésével felszólítja a tartozó tulajdonostársat. Ha ez eredménytelen, akkor bírósági fizetési meghagyás kibocsátását kezdeményezi, vagy intézkedik a jelzálogjog bejegyzéséről. Ha a tulajdonos a tartozását törlesztette, akkor a közös képviselőnek nyolc napon belül töröltetnie kell a jelzálogot. Annak ellenére, hogy az új társasházi törvény már 2004. január 1-jével hatályba lépett, a közös költség behajtásáról szóló szabályokat csak egy évvel későbbtől lehet alkalmazni.
Persze a végrehajtásig és a jelzálogjog bejegyeztetéséig csak ritkán ér el a folyamat, az is főleg a nagy tömbházaknál, ahol a közös képviseletet nem az egyik nyugdíjas lakótársra, hanem egy e téren "hivatalból könyörtelen" társasházkezelő vállalkozásra bízzák. A tízlakásosnál kisebb társasházakra viszont általánosan jellemző, hogy lakói kerülik a nyílt ellentéteket, inkább morognak a renitens lakóra.

"Nullás" nyilatkozat

Általános tapasztalat, hogy a jelzálogbejegyzéssel való fenyegetés hatásos, az emberek többsége nem szereti, ha ilyesmi szerepel ingatlana tulajdoni lapján. Érdekesség, hogy újabban sokan a lakásmaffiától való félelmükben kifejezetten azért jegyeztetnek be jelzálogot a lakásukra, hogy az ne legyen tehermentes. Az így forgalomképtelenné tett lakásoktól általában óvakodik a lakásmaffia. A közös képviselőnek még egy fontos teendője van, még mielőtt valamelyik társasházi lakás adásvételére sor kerülne: ki kell állítania a vásárló részére egy igazolást arról, hogy az eladó tartozik-e a lakóközösségnek vagy sem. Amennyiben tartozása van, annak rendezési módjáról az eladónak írásban kell nyilatkoznia. A törvénybe végül is nem került be az a módosítás, miszerint a földhivatal csak a közös képviselő elbocsátó, "nullás" nyilatkozata birtokában jegyezhesse be a tulajdonosváltást.

Visszatér a lakókönyv

A házmesterek féltve ôrzött „kincse”, a lakókönyv is elôkerül. Jobban mondva visszatérhet, hiszen leporolásáról a társasház közösségének szuverén joga dönteni. A bérlô bejelentése viszont kötelezô lesz, mégpedig annak tisztázása miatt, hogy a bérlet ideje alatt kinek kell fizetnie a közös költséget. Szintén kötelezô bejelenteni a lakásban lakók számának változását akkor, ha a közös költségek egy része a lakók számától függ. Megkérdeztük az ügyben Péterfalvi Attila adatvédelmi biztost, aki úgy vélekedett, hogy a lakónyilvántartás intézménye nem kifogásolható, amennyiben az abban szereplô adatok a földhivatali ügyintézéshez szükséges adatokon túlmenôen mást nem tartalmaznak. kb–nvr 
 

Vége a kekeckedésnek

Tartozást persze nem csak közös költségből lehet felhalmozni. Például a nagyfelújításokkor, a tulajdoni hányad alapján befizetendő összeget is a fenti módszerekkel lehet behajtani, ha az hat hónapnál régebben keletkezett. Ami a felújításokat, nagyberuházásokat illeti, ezek eldöntése a közgyűlés feladata, ahol – tulajdoni hányadot tekintve – eggyel több mint 50 százaléknak kell megjelennie, hogy érvényes határozatokat lehessen hozni. A közgyűlésen viszont egyszerű többséggel lehet dönteni az előre meghirdetett, s a lakókkal nyolc nappal korábban írásban is közölt napirendi pontokról. Távollét esetén írásban is lehet szavazni. A stiklizés viszont kizárt: mereven ragaszkodni kell a napirendi pontokhoz, újak felvételét pedig egyenesen tiltja a törvény. Azt a kedvelt csínyt pedig egyszer s mindenkorra el lehet felejteni, hogy a közgyűlést határozatképtelenség miatt 30 perccel későbbre azonos napirenddel ismét meghirdetik, s az már a tulajdoni hányadoktól függetlenül dönthet "élet-halál" kérdésében. Minimum három, maximum 15 napnak kell eltelnie a két közgyűlés között. Jó lesz viszont vigyázni, mert az új közgyűlés viszont a megjelentek által képviselt tulajdoni aránytól függetlenül határozatképesnek számít.
A kisebbség védelme, ha látszólag is, de jelen van a törvényben. E szerint már az egytized tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs kérésére is össze kell hívni a közgyűlést, ami a levezető elnök alkalmankénti öt– tízezer forint közötti tiszteletdíját tekintve nem olcsó mulatság.

Ellenzéki szirénhangok

Ahogy a parlamentben, úgy a közgyűlésen is van lehetőség a kisebbségi vélemény elmondására. A többség döntését bíróságon lehet megtámadni – ami szintén nem két fillér, s míg döntés születik, évek is eltelhetnek. Ami a gonoszkodóknak rossz hír: egy-két ellenséges érzületű lakó már nem tehet keresztbe, amikor a közgyűlés akár a közös helyiség, akár a tetőtér eladásáról dönt. A korábban egy kaptafára készült társasházi alapító okiratoknak "köszönhetően" gyakorlatilag megbénult a társasházak élete. Ebben a tulajdonosok száz százalékának beleegyezéséhez kötötték közös tulajdon eladását. Az pedig a 22-es csapdája, hogy ezen változtatni is képtelenség volt, hiszen az alapító okirat módosításához, a szigor oldásához ugyanúgy százszázalékos beleegyezés volt szükséges. Ellenérdekelt pedig mindig akad.
Mostantól ha valaki a közös tulajdon terhére akarja bővíteni a lakását, úgy a tulajdonostársak négyötödének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát kell csupán beszereznie. Újdonság, hogy ha közös tulajdonban lévő és nem lakás céljára szolgáló helyiséget akarnak bérbe adni, akkor az ezzel szomszédos lakások tulajdonosai kétharmad arányban kell, hogy igent mondjanak.

Mindenható szmsz

Magának az alapító okiratnak az elfogadását a törvény most is százszázalékos igen szavazathoz köti. Azaz nyolcvan százalékkal is beéri, amennyiben a 20 százaléknyi tulajdonrésszel rendelkező 30 napon belül nem él keresettel ez ellen a bíróságon. Az alapító okirat ezentúl kimondottan a közös és a külön tulajdon részletezésére szorítkozik, a házirend, s a társasház működtetéséhez szükséges ügyekről a szervezési és működési szabályzatban leírtak irányadók. Utóbbiban egyebek mellett részletezni kell az együttélés szabályait – vagyis a házirendet –, a társasház szerveit, azok feladatát és hatáskörét, továbbá a közös költségek megállapításának módját. Az szmsz "feles törvény", év végére valamennyi, hatlakásosnál nagyobb társasháznak meg kell alkotnia. Persze az ennél kisebbek is alkothatnak szmsz-t, ennek hiányában rájuk a polgári törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó passzusai az irányadók.
Ha véletlenül rosszul sikerülne a szövegezés, semmi gond, hiszen az szmsz-t szótöbbséggel bármelyik közgyűlésen módosítani lehet.

Felügyelet nélkül

Jobb, mint a régi, de még távolról sem tökéletes, s még sokat kell majd csiszolni rajta – jellemezték az új társasházi törvényt a lapunk által megkérdezett szakemberek. Udvar Sándor, a zalaegerszegi Lakáskezelô Építôipari és Szolgáltató Kft. ügyvezetô igazgatója szerint a legnagyobb pozitívum, hogy néhány lakó ezentúl már nem akadályozhatja meg a ház felújítását a többség akarata ellenére. Fürjes Árpád, a Társasházi Közös Képviselôk Egyesületének elnöke ugyanakkor úgy véli, hogy a leromlott állapotú társasházak felújítása nem lesz sokkal egyszerûbb, hisz a fô gondot a törvényalkotók most sem oldották meg. A társasház ugyanis nem számít jogi személynek, éppen ezért nem vehet fel hitelt. Minden egyes lakásra külön kell bejegyezni a jelzálogot, ami a gyakorlatban sokszor kivitelezhetetlen. Udvar Sándor szerint e tekintetben elôbb-utóbb törvénymódosításra lenne szükség, s legalább egyszerûsíteni kellene a társasházak hitelfelvételét.
A szakemberek abban is kételkednek, hogy ezentúl könnyebben behajtható lesz az elmaradt közösköltség-hátralék. Fürjes szerint ugyanis a probléma elsôsorban nem jogi természetû, ráadásul a törvény elvben eddig is lehetôvé tette a jelzálog bejegyzését és a végrehajtás kezdeményezését, a gyakorlatban azonban ezzel általában nem éri meg bajlódni. A probléma leginkább az, hogy a szociális bérlakókból tulajdonossá váló anyagi helyzete gyakran nem teszi lehetôvé, hogy el is tartsák tulajdonukat. Márpedig a fôvárosi társasházak több mint 80 százaléka önkormányzati tulajdonból alakult át. Fürjes szerint egy „jó érzésû” lakóközösség egyébként sem jegyeztet be jelzálogot egy az ingatlan értékének csupán töredékét jelentô tartozás miatt. A szakember egyetlen egyértelmûen pozitív eredményt fedez fel az új törvényben: azt, hogy a tulajdonosok négyötödének beleegyezése is elég ahhoz, hogy közös tulajdont, például tetôteret értékesítsenek.
A szakemberek szerint elvileg pozitív ugyan a törvény azon új rendelkezése is, amely az üzletszerû társasház-kezelôi tevékenységet szakképzettséghez köti, hiszen ehhez valóban szükségesek bizonyos jogi, gazdasági és mûszaki ismeretek. Csak épp a gyakorlatban okoz majd fejtörést a társasházak lakóinak. A közös képviselôi tevékenységet ugyanis nem célszerû szakképzettséghez kötni – mondja Fürjes Árpád. Márpedig Magyarországon a gyakorlatban általában keveredik a kétfajta tevékenység. A kisebb társasházakban a közös képviselôi munkát gyakran szerelembôl vállaló lakókat azonban aligha lehet arra kényszeríteni, hogy egy két féléves, akár 200-300 ezer forintba kerülô középfokú szakképzettséget adó társasházkezelôi tanfolyamra iratkozzanak be. Ráadásul – felügyeleti szerv híján – senki sem ellenôrzi, van-e a társasháznak közös képviselôje, nemhogy azt, vajon megvan-e az elôírt szakképesítése.
 

Kriván Bence, Németh Géza Magyar Hírlap